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《全装修验收规范》来了,房闹会不会变多?

层楼 2019-08-30 13:51:03

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PART 1


一个既美好、又正义的法规实施了,结果会是什么?从此王子和公主过上了幸福的生活?

 

大家都知道,真实世界并没有那么单纯。

 

这两天,相信大家都被7月1日将实施的浙江省《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》刷屏了。媒体上一片喜大普奔,仿佛即刻起,无良开发商就会从地球消失。

 

必须说,为全装修验收厘定标准,是行业的必由之路,方向绝对是正确的。


 

另一方面,任何法规都是对现有利益格局的重新调整。牵一发而动全身,每一个利益群体对《规范》做出的应激反应,结果可能出人意料。

 

首先,大家千万看清了,是“全装修”,不是“精装修”。

 

什么是“全装修”呢?《规范》给出的官方定义是:在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施完备,可直接入住的住宅。

 

最接近的模板,就是近期杭州交付的众多回迁安置房!


 

据说,大力推广全装修,政府的初衷是减少装修的二次污染,推广绿色建筑。但我几个做地产的朋友私下议论,都觉得这个“小目标”不易实现。

 

以往,一些高地价项目遇到楼市低迷,一般会改为毛坯销售,降低单价。

 

但现在按照《规范》,硬着头皮也要上装修。为了把单价压低,也就只能做个安置房的标准。然后,许多业主收房后会觉得鸡肋,不得不敲掉重装

 

《规范》实施后,你买到低档次装修房的概率,反倒可能变高了。




PART 2

其次,交房这件让开发商“如临大敌”的事,变得更复杂了。

 

在此之前,浙江省的房屋验收使用的,还是国标的《建筑工程施工质量验收统一标准》,这个国家标准的主体内容起草于2000年,早已跟不上时代。

 

虽然国标包含了工程、土建等内容,但真正落实到“住宅”验收的标准,非常粗糙,缺乏细节和数据

 

所以,原先精装修交付,房子是否合格,主要依赖于“验房师”们的主观判断。


 

中博的验房师周有银说:验房其实就是走个过场,像墙面空鼓、地面裂痕这类小毛病,多多少都会有。想靠这些小毛病去维权,几乎没有成功的可能性。

 

以我的朋友小赵为例,去年买了城东某大牌精装盘,交房时发现小毛病一大堆:

 

进户门门槛石密封口与外侧有高差,出现约1厘米的缝隙。厨房玻璃门上有多处明显划伤。主卧门锁不灵活,门套上有破损,卫生间台面有色差。

 

另外,客厅与厨房之间的门槛石上有裂纹,客厅地砖也有多处划痕。


 

他跑去跟开发商维权。开发商说:这些小毛病是正常的,你总不能因为一点小划痕,就让我们把铺好的地砖都给换了吧?

 

要不,让我们的维修部去给你打点蜡?

 

小赵拿开发商没办法,去找工商局。工商做起了老娘舅,说这种小问题还是简单解决算了。

 

要不,去法院起诉?好几个律师都明确表示:不接“交房纠纷”的案子。这种又要自己取证、又没有明确标准的纠纷,行政和法律能给予的保护,都少得可怜。

 

但是,若是有了《全装修验收规范》,小赵和开发商搏弈的情势,就完全变了。




PART 3

《规范》附件共103页,对防水、门窗、吊顶、厨房、卫浴工程等13大类进行了详尽阐述。

 

细到如地板材料的品种、规格、图案、颜色和性能,灯具的安装位置,隔板材料的品种,洁具及配套材质、安装方法等作出细节规定

 

甚至还规定了诸如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等室内污染物的浓度限值。

 

许多标准更是具体到了毫米。比如,松木地板的板面缝隙宽度,不能超过1毫米。硬木地板的相邻板材高差,不能超过0.5毫米


 

按照《规范》,小赵家的缝隙、门锁和划痕等问题,就应该坚决找开发商维权。而台面色差,因为《规范》里没有提及,就不该不依不饶。

 

但目前的《规范》还有两个Bug。

 

首先,它依然只是一份浙江省的标准,而且是推荐性的,并没有强制力

 

其次,最重要的是,《规范》并没有说明,开发商未达到标准后,应该如何处置。比如有几块地板相邻板材高差超过1毫米,是应该更换、赔偿还是退房

 

《规范》给了购房者更多理直气装维权的“由头”,却没有给出解决方案!


 

所以,结果可能会是这样:越来越多的“小赵”,因为有了法规的明确依据,在与开发商的博弈中会更强势,更锲而不舍。开发商或许会承认错误,但如何纠正,却陷入无尽的扯皮之中。

 

其实《规范》出台,对于开发商也是喜忧参半

 

一方面,现在市面上验房师水平参差不齐,房子好坏“随口荡荡”。有了《规范》之后,对购房者也是一个约束,不能再无理取闹。

 

另一方面,目前行业整体水平仍然偏低,即使大牌公司的精装,也难免有各种瑕疵。

 

杭州室内设计师陈海文就认为:《规范》实施的前一两年,杭州将迎来一个交房纠纷的井喷期。一些开发商如不能及时适应,就意味着被市场淘汰。




PART 4

但是,交房纠纷从来不只是简单的“品质问题”。

 

这两年,开发商交房的压力越来越大,甚至到了“每逢交付必房闹”的程度。经常是一个楼盘刚开完第一次盘,业主微信群刚建起来,大家就开始讨论将来怎么维权……

 

房闹的原因有很多,可能是质量太差,可能是“与想象有落差”,可能是开发商降过价,也可能是旁边的学校不能如期开学。

 

大多数时候,购房者的确是弱者。但也有不少纠纷处于“灰色地带”,孰是孰非很难说清。


 

有些地方甚至出现了“专业房闹”,大家应该也听说过。因为在当代中国,会哭的孩子有奶吃,几乎就是一个颠扑不破的真理,屡试不爽

 

我昨天随机采访了5位开发商:你认为《全装修验收规范》实施后,房闹会变多,还是变少?

 

结果3位认为房闹会更普遍,2位认为房闹会减少。

 

一些开发商担心:一些精装上的小瑕疵,原本在业主耐受范围内。但是,一旦业主在其它方面的要求不能得到满足,可能就会抓住这些“把柄”,维权到底。


 

如果交付刚好遇上楼市低迷,的确够开发商喝一壶的了。

 

也有一些购房者说,按照《规范》,以后全装修也要和毛坯房一样,由政府委托的建设工程质量安全监督站抽验。交到我们手上的精装房,不会再那么不堪了吧?

 

这个真不好说。现在毛坯房抽验算严格了吧?那么多业主收房时,不还是气得捶胸顿足!

 

总之,这个世界一直在进步,但速度远比我们想像得更慢。在进步的过程中,会有阵痛,会有伤害,甚至会有牺牲品。


我们所要抱持的,是更多的耐心。



End -


文∣毕加

编辑∣二叔


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部分图片来自网络



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