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【他山之石】粤港澳大湾区房企投资趋势盘点

中海外融资租赁深圳有限公司 2022-01-17 16:26:57

随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告,上升为国家战略,“巨无霸”城市群——粤港澳湾区正式迎来时代新机遇,依托于该区域的房地产行业也将迎来腾飞。


凭借先发优势,以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局,外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。


但考虑到市场形势的变化、湾区城市群发展阶段的差异等因素,房企对粤港澳湾区的战略布局、拿地策略和运营模式等发生了新变化。



趋势一


市场外溢下

周边潜力城市成为房企入驻湾区新据点


华南区域是品牌房企的大本营,国内龙头房企——保利、万科、碧桂园、恒大等基本都聚集在华南区域。目前万科、保利、恒大、碧桂园等本土龙头房企凭借先发优势布局和持续深耕,已实现湾区城市群的全面布局。外来房企中,融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区,通过收购并购模式低成本拿地,短时间内也已迅速完成湾区城市群全布局。


表1:龙头房企粤港粤湾区布局特征



战略布局层面,广州、深圳等湾区内核心城市仍是房企主要竞争区域。考虑到广州、深圳等湾区核心城市土地资源的稀缺性,极大的竞争导致土地成本逐渐攀升,严重影响了房企对粤港澳湾区的战略布局。但由于广佛同城化、深莞惠一体化等战略的实施,核心城市市场外溢下的佛山、东莞等周边潜力城市价值开始显现,成为外来房企入驻湾区、完成曲线布局的新据点。


表2:首入广州的知名外来房企



表3:首入佛山的知名外来房企



趋势二


“招拍挂新政”难阻房企抢地热情

拿地模式逐渐趋于多元化


“招拍挂”模式是房企拿地、实现湾区城市群布局的主要方式,房企前期拿地入驻粤港澳湾区一般都是通过招拍挂方式。目前由于宏观政策调控的存在,“招拍挂”市场增设了“限价+自持+配建”等一系列苛刻的限制性条件,但仍没有降低房企的抢地热情。


表4:广州市部分土地出让招拍挂情况



表5:佛山市土地出让招拍挂情况



考虑到“招拍挂新政”严重制约了房企的湾区布局战略,房企开始通过多元化拿地方式积极抢占湾区市场。以佛山为例,保利、万科等行业龙头企业开始采取“联合开发+优势互补”的方式积极布局湾区城市群。截止至2017年中期,佛山已有8宗房企合作联合开发的案例,其中保利、万科等行业龙头企业也开始采取联合开发的方式。


图1:佛山市场房企联合开发案例


除联合开发外,有些房企也试图通过其它方式拓宽拿地渠道。主要包括特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等。


特色小镇模式中,目前万科、恒大和碧桂园等国内龙头房企先后与湾区城市群地方政府签订合作协议涉足该领域,万科致力于在增城打造文化旅游特色小镇,恒大拟在清远建设“恒大欧洲足球小镇”,碧桂园则计划与政府共建科技小镇。


产业园模式中,华夏幸福是湾区城市群中该模式的积极践行者,目前已与江门市、佛山市达成了合作意向,共同建设产业新城,实现产城完美融合。


收购并购模式中,在目前行业整合的大趋势下,品牌房企加紧通过收购并购方式低成本获取优质土地资源,典型的代表性房企是“并购之王”——融创。2016年1月融创以佛山为据点正式入驻粤港澳湾区,2016年5月融创联手合景泰富首入广州……截至目前为止,融创通过收购并购的方式陆续入驻深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、江门、珠海、清远、肇庆等珠三角城市,迅速完成了湾区城市群全面布局。


城市更新模式中,由于湾区城市群土地资源较为匮乏,“旧改”地块成为了房企拿地渠道之一。湾区城市群中参与“旧改”的房企一般分为三个批次,第一批是以“旧改之王”佳兆业、星河等为代表港深房企,最早在深圳攻城略地获了大量优质土地资源,第二批则是以恒大为代表的本土龙头房企,凭借强大的实力短时间拿地,第三批则是外来品牌房企入驻湾区城市群,积极拓展“旧改”地块。


图2:规模房企多样化拿地渠道



趋势三


房企开发模式逐步转型

抢占住房租赁市场高地


“土地市场“招拍挂新政”下,房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变,自持运营成为房企开发过程中需要思考的重要命题。”“自持时代下”的住房租赁市场将成为房企未来发展的重点领域,一系列政策也将支持国内建立住房租赁市场发展长效机制,保障房地产行业健康稳定发展。以广州为例,在需求侧层面,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中首次提出了“租购同权”;在供给侧层面,广州则入选了首批开展住房租赁试点城市和开展利用集体建设用地建设租赁住房的首批试点城市。


表6:住房租赁领域供求侧政策归纳


从短期分析,房企积极抢夺土地资源是出于抢占市场份额的考虑,重点市场的土地是稀缺资源,不抢夺土地资源则代表放弃整个重点市场,考虑到粤港澳湾区市场潜力极大,放弃粤港澳湾区绝对是重大战略失误。


从长期分析,则是为了抢占租赁市场高地。国内的租赁市场潜力较大,随着租购同权细则的颁布与实施、住房租赁市场发展长效机制的建立,自持地块的投资回报率将显著提升,REITs等金融产品也将提高租赁资产流动性。未来房企将可以通过打造高端化、标准化、精细化的产品形成品牌溢价,也可以通过持续的社区价值挖掘创造新的利润增长点。


表7:2017年上半年珠三角各城市地块配建及自持面积统计



  

结  语


粤港澳湾区无疑将带动区域房地产行业的极大发展,资本的逐利性也将吸引大量规模房企竞相入驻湾区城市群。由于湾区核心城市土地资源稀缺、拿地成本攀升等因素,湾区核心城市市场外溢下的周边潜力城市将成为外来房企曲线布局湾区的新据点。


考虑到湾区城市群土地资源稀缺属于不可逆因素,未来房企通过招拍挂市场的拿地比例将逐渐降低,拓宽特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等拿地渠道既是未来的明智选择,也是目前行业整合趋势下的必然结果。


基于“房住不炒”的总体基调下,房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变,“自持时代”下的住房租赁市场将迎来发展转折点。


考虑到国内住房租赁市场巨大的发展潜力,各路房企将积极响应政策号召,短期抢占住房租赁市场份额,长期打造产品核心竞争力。

来源:中国指数研究院

 

延伸阅读:世茂刷新深圳高度,布局升级分食“粤港澳大湾区”红利

在被正式写入政府工作报告后,粤港澳大湾区的红利逐步发酵,这里正在成为各大开发商们逐鹿的“新战场”。最新的“深圳一役”中,世茂股份旗下的福建世茂新里程投资发展有限公司底价夺魁。

它在12月6日以总价239亿拿下位于深圳龙岗大运新城的深港综合体项目,总建筑面积136.45万平方米。这也是继世茂前海中心后,世茂在深圳获得的又一重要的综合开发项目。

宗地公告显示,深港综合体的“准入门槛”不低,它要求项目须建设一栋600米左右的超高层建筑,而且申请竞买人要有不少于1栋250米以上超高层建筑的开发经验,总资产超过2000亿,且在境内外均有至少一家上市公司,竞买主体的要求较为严格。

世茂方面表示,深港综合体是世茂参与粤港澳大湾区建设、推动粤港澳深度合作的重要载体,有望成为粤港澳合作的标杆,并对助力龙岗发展成为深圳东部中心产生显著的支撑作用。

超级综合体助力深圳东部崛起

按照规划,深港综合体包括深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮和公寓等。它在空间层面将实现创新性的引领,以最高规格的业态和服务突出商务总部、创新产业平台和创新科技引擎功能,对龙岗新城的城市服务能力和商务集聚能力进行升级。

2016年,深圳提出打造东部中心,实施城市“东进战略”,其中,龙岗-坪山中心确立为东部发展的主轴,而大运新城在这其中扮演着“前沿阵地”的角色,它也因此被定位为深圳拓展粤港澳大湾区经济腹地、辐射粤东北的“桥头堡”。

世茂此番夺下的深港综合体位于大运新城片区,与大运中心仅有一街之隔。在深圳东部振兴的战略中,龙岗大运新城确立了“高校+研究+产业”的产学研一体化发展路径,随着国内外知名大学的落地,东部崛起的氛围正在形成。

目前,大运新城区域内已经集聚了龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园、益田硅谷新城等多个创新产业集群项目,体量多达400万平米。而作为深圳龙岗大运新城核心商务区的重要支点,深港综合体项目将成为大运新城发挥辐射和枢纽价值的关键一环。

在深圳的东部崛起中,强大的产业实力是基础,深港综合体将承担起资源导入的角色。世茂方面表示,将依托项目引入香港的金融、经贸、教育、科技等领域资源。从对深港综合体的规划中不难发现,未来的区域设置无不紧扣深港经贸、创业、文化等广泛的合作主线,突出发挥推动深港合作的价值。深港综合体的获取将提升其在深圳及大湾区的战略布局,同时也将提升可售资源和自持物业的整体收益。

事实上,世茂在一年前就已经洞见到了深圳东进的机会,其时,世茂与深圳市政府签订协议,将凭借其丰富的开发经验与充足的资金实力参与深圳深港国际中心、深港国际创新合作项目、龙岗健康谷合作项目和大鹏新区重点旅游项目的开发建设。推动世茂客户资源、产业资源、商业资源、平台资源等高端资源集聚落户深圳,深港综合体的获取也揭开了世茂全面参与深圳城市发展的序幕。

华南布局升级分食“粤港澳”红利

在粤港澳大湾区的发展机遇下,世茂此次进驻深圳“城市东进”战略核心区,为龙岗大运城CBD打造大型城市综合体,是世茂布局华南战略的一次重大成果。

粤港澳大湾区正在显示出强大的发展潜力,2016年粤港澳大湾区7.9%的GDP增速已经远高于纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的3.5%、3.6%、2.7%。

而在今年3月,“粤港澳大湾区”的概念正式写入政府报告,目标直指世界第四大湾区。在香港回归20周年之际,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署,。

随着“大湾区”红利逐步释放,世茂也在加码粤港澳区域的布局,这里正在成为世茂的另一个重要战场。2010年,世茂入驻广州,华南版图开始打开新局面,亚运城和汇金中心项目成为其夯实华南布局的基础。

3年沉淀之后,世茂首入深圳,300米高的世茂前海中心成为前海的地标。但于世茂而言,华南的战局还远远没有打开。直到2017年,局面开始发生扭转,以广深为核心的华南区域开始在世茂内部“冒尖”。

在广州、深圳、南宁、香港和海南之外,世茂在今年5月实现了在佛山的首度落子,并在一个多月的时间内拿下三个项目。同时,还以参股的形式获得了招商局置地广州增城项目33%的权益。

仅就金额而言,世茂上半年有近三分之一的投资集中在华南,仅次于此前一直强势的福建区域。并且,在不久前,世茂还联合多家财团在香港成功夺地。

华南布局的升级是世茂整体提速的缩影,目前为止,世茂房地产今年的拿地金额已经高于年初350亿元的预算。克而瑞统计显示,2017年1月-10月,世茂房地产新增土地价值609.3亿,在房企中排名16位。

而在过去几年的调整后,世茂也重上规模增长赛道。今年前11月,世茂房地产的合约销售达到887亿元,提前完成年中上调的880亿元销售目标,并有望在今年成为千亿阵营的新成员。随着华南布局的升级,在世茂未来的增长,这一区域也将扮演起更加重要的角色。

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